Auf einen Blick
  • Die Bauzinsen sind aus ihrem mehrmonatigen Seitwärtstrend ausgebrochen und markieren ein Zwölf-Jahres-Hoch.


  • Die Expertenmeinungen gehen auseinander, was die kurz- bis mittelfristige Zinsentwicklung angeht (kostenloser PDF-Download siehe unten).

  • Lesen Sie in unserem Ratgeber, ob man sich jetzt das aktuelle Zinsniveau sichern sollte und wo es im Moment die besten Baufinanzierungsangebote gibt.
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Es hatte sich im August bereits angedeutet, nun ist es eingetreten – die Zinsen für zehnjährige Baufinanzierungen haben ihren mehrmonatigen Seitwärtstrend nach oben durchbrochen und die bisherigen Hochs im aktuellen Zinszyklus geknackt. Zur Erinnerung: Im vergangenen Jahr haben sich die Bauzinsen vervierfacht und im Oktober 2022 ein Elfjahreshoch bei 4,02 Prozent effektiv pro Jahr markiert. Nun steht der Biallo-Baugeld Index bei 4,03 Prozent (Stand: 29. September 2023) – so hoch wie seit gut zwölf Jahren nicht mehr.

 

Bauzinsen aktuell

Biallo-Baugeld-Index für zehnjährige Annuitätendarlehen (Zwölf-Monats-Chart)

Auch bei längeren Zinsbindungen wurden die Hochs vom vergangenen Jahr übertroffen beziehungsweise egalisiert. Bei 15-jähriger Laufzeit liegen die Bauzinsen bei 4,20 Prozent (Oktober 2022: 4,20 Prozent). Bei 20-jähriger Zinsbindung betragen die Durchschnittszinsen aktuell 4,31 Prozent (Oktober 2022: 4,27 Prozent). Die jeweiligen Zinsverläufe können Sie sich im Chart oben anzeigen lassen, wenn Sie links auf die entsprechende Sollzinsbindung klicken und rechts den Betrachtungszeitraum auswählen.

 

Bundrenditen geben Takt für Bauzinsen vor

Ein wichtiger Taktgeber für die Bauzinsen sind die Renditen von zehnjährigen Bundesanleihen. Denn die Bundrenditen dienen als Referenzwert für Hypothekenpfandbriefe, mit denen die Banken ihre Immobilienkredite refinanzieren. Das bedeutet: Je mehr Zinsen eine Bank für ihre ausgegebenen Pfandbriefe berappen muss, desto höher fallen auch die Bauzinsen aus, die sie an ihre Kunden weiterreicht.

Die Renditen zehnjähriger Bundesanleihen haben im Monatsvergleich um rund einen halben Prozentpunkt angezogen und am 28. September 2023 kurzzeitig an der psychologischen Drei-Prozent-Marke gekratzt. Parallel dazu stiegen die Renditen für Hypothekenpfandbriefe und öffentliche Pfandbriefe laut Bundesbank von 3,33 auf 3,67 Prozent – so hoch standen die Pfandbriefrenditen seit Sommer 2011 nicht mehr. Geht es bei den Bund-  beziehungsweise Pfandbriefrenditen in den nächsten Wochen weiter nach oben, dann werden auch die Zinsen für Baufinanzierungen ihren kurzfristigen Aufwärtstrend fortsetzen. 

Rente aufbessern mit Immobilien-Teilverkauf

Besitzen Sie eine eigene Immobilie? Dann können Sie damit Ihre Rente aufstocken und zukünftige Pläne finanziell auf sichere Beine stellen. Das funktioniert beispielsweise mit einem Immobilien-Teilverkauf, bei dem Sie Barvermögen aus Ihrem Haus oder Ihrer Eigentumswohnung herauslösen. Das ermöglicht Ihnen Heimkapital und kauft einen Teil – bis zu 50 Prozent – Ihrer Immobilie an. Dabei behalten Sie nach wie vor die alleinige Entscheidungshoheit und profitieren weiterhin von Wertsteigerungen. Dies wird mit dem im Grundbuch eingetragenen Nießbrauchsrecht abgesichert. Eine Sofortauszahlung ist innerhalb von wenigen Wochen möglich.  Mehr darüber erfahren!
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Durchschnitts- und Spitzenzinsen nach Laufzeit

Welchen Zins Immobilienkäufer tatsächlich erhalten, hängt neben dem Zinsniveau von vielen Faktoren ab – zum Beispiel der Laufzeit, der Beleihungsgrenze beziehungsweise dem sogenannten Beleihungsauslauf sowie den Konditionen des Kreditinstituts und nicht zuletzt von der Darlehensart.

Annuitätendarlehen

Der Klassiker der Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Die folgende Tabelle zeigt, welche Durchschnitts- und Spitzenzinsen aktuell bei verschiedenen Laufzeiten anfallen:

Laufzeit Durchschnittl. eff. Jahreszins aller gelisteten Angebote Spitzenzins1
10 Jahre 4,03 Prozent 3,72 Prozent
15 Jahre 4,20 Prozent 3,88 Prozent
20 Jahre 4,31 Prozent 3,97 Prozent

Quelle: Biallo-Baugeld-Index, Baufinanzierung-Vergleich biallo.de; Stand: 29. September 2023; Angaben ohne Gewähr.

1300.000 Euro Kreditsumme, 60 Prozent Beleihung, 1,5 Prozent Anfangstilgung; Effektivzins pro Jahr; Angebote von Banken und Versicherungen; Finanzmakler bieten zum Teil noch günstigere Zinsen, siehe Baufinanzierung-Vergleich biallo.de.

 

Annuitätendarlehen: Die besten Bauzinsen im Vergleich

Die obige Tabelle zeigt: Die Differenz zwischen Spitzenzins und Durchschnittszins beträgt aktuell gut 30 Basispunkte. Das erscheint auf den ersten Blick nicht viel. Doch bei einem 20-jährigen Baukredit in Höhe von 300.000 Euro macht das über die Laufzeit fast 10.000 Euro aus, die Sie sich an Zinskosten bei einem Top-Anbieter im Vergleich zum Marktdurchschnitt sparen können. Im Folgenden stellen wir Ihnen die besten Annuitätendarlehen von Banken und Versicherungen aus dem Biallo-Vergleich vor.

Die besten Bauzinsen bei 10 Jahren Zinsbindung (Top-Drei)

Anbieter

Effektivzins pro Jahr1

Produktdetails

Sparda-Bank West
(bundesweites Angebot)
3,72 Prozent kostenfreie Sondertilgung möglich, Bereitstellungszinsen ab 7. Monat
PSD Bank RheinNeckarSaar
(bundesweites Angebot)
3,73 Prozent kostenfreie Sondertilgung möglich, Bereitstellungszinsen ab 7. / 13. Monat
LVM Versicherung 3,97 Prozent kostenfreie Sondertilgung möglich, Bereitstellungszinsen ab 7. / 13. Monat

Quelle: Baufinanzierung-Vergleich biallo.de; Stand: 29. September 2023; Angaben ohne Gewähr.

1300.000 Euro Kreditsumme, 60 Prozent Beleihung, 1,5 Prozent Anfangstilgung; Effektivzins pro Jahr; Angebote von Banken und Versicherungen; Finanzmakler bieten zum Teil noch günstigere Zinsen, siehe Baufinanzierung-Vergleich biallo.de. 

Die besten Bauzinsen bei 15 Jahren Zinsbindung (Top-Drei)

Anbieter Effektivzinse pro Jahr1 Produktdetails
Sparda-Bank West
(bundesweites Angebot)
3,88 Prozent kostenfreie Sondertilgung möglich, Bereitstellungszinsen ab 7. / 13. Monat
PSD Bank RheinNeckarSaar
(bundesweites Angebot)
3,94 Prozent kostenfreie Sondertilgung möglich, Bereitstellungszinsen ab 13. Monat
LVM Versicherung 4,03 Prozent kostenfreie Sondertilgung möglich, Bereitstellungszinsen ab 7. / 13. Monat

Quelle: Baufinanzierung-Vergleich biallo.de; Stand: 29. September 2023; Angaben ohne Gewähr.

1300.000 Euro Kreditsumme, 60 Prozent Beleihung, 1,5 Prozent Anfangstilgung; Effektivzins pro Jahr; Angebote von Banken und Versicherungen; Finanzmakler bieten zum Teil noch günstigere Zinsen, siehe Baufinanzierung-Vergleich biallo.de. 

Die besten Bauzinsen bei 20 Jahren Zinsbindung (Top-Drei)

Anbieter

Effektivzins pro Jahr1

Produktdetails

LVM Versicherung 3,97 Prozent kostenfreie Sondertilgung möglich, Bereitstellungszinsen ab 7. / 13. Monat
PSD Bank Nürnberg  
(bundesweites Angebot)
4,01 Prozent kostenfreie Sondertilgung möglich, Bereitstellungszinsen ab 13. / 25. Monat
PSD Bank RheinNeckarSaar
(bundesweites Angebot)
4,10 Prozent kostenfreie Sondertilgung möglich, Bereitstellungszinsen ab 13. Monat

Quelle: Baufinanzierung-Vergleich biallo.de; Stand: 29. September 2023; Angaben ohne Gewähr.

1300.000 Euro Kreditsumme, 60 Prozent Beleihung, 1,5 Prozent Anfangstilgung; Effektivzins pro Jahr; Angebote von Banken und Versicherungen; Finanzmakler bieten zum Teil noch günstigere Zinsen, siehe Baufinanzierung-Vergleich biallo.de. 

 

Volltilgerdarlehen als Option für bonitätsstarke Kreditnehmer

Beim Annuitätendarlehen besteht am Ende der Zinsbindung meist noch eine Restschuld. Wer diese nicht auf einen Schlag begleichen kann oder will, muss dann erneut einen Kredit aufnehmen, die sogenannte Anschlussfinanzierung

Anders beim Volltilgerdarlehen: Hier tilgen Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer ihre Schuld innerhalb der vereinbarten Kreditlaufzeit komplett. So haben Sie nicht nur volle Planungssicherheit, indem Sie das Zinsänderungsrisiko ausschalten. Volltilgerdarlehen sind im Schnitt meist auch etwas günstiger als klassische Annuitätendarlehen. Allerdings müssen Sie bei einem Volltilger monatlich entsprechend hohe Kreditraten stemmen können.

Die besten Volltilgerdarlehen mit einer Laufzeit von 20 Jahren und 60 Prozent Beleihung bieten zum Betrachtungszeitpunkt (29. September) die bundesweit agierenden Genossenschaftsbanken PSD-Bank Nürnberg (3,75 Prozent effektiv), Sparda-Bank West (3,98 Prozent effektiv) sowie die Allianz (4,05 Prozent effektiv). Nutzen Sie auch unseren Volltilgungsrechner, mit dem Sie sich einen detaillierten Tilgungsplan erstellen können.

 

Baugeld hat Zinswende antizipiert

Von Mitte 2019 bis Anfang 2022 verliefen die Bauzinsen konstant unter der Ein-Prozent-Marke in einem Seitwärtstrendkanal. Doch dann zogen die Zinsen infolge der deutlich steigenden Inflationsraten an und läuteten mit dem Russland-Ukraine-Krieg die Trendwende ein. Im ersten Halbjahr 2022 ging es fast schnurstracks nach oben. Nach einer kurzen Verschnaufpause von Anfang Juli bis Mitte August setzten die Bauzinsen schließlich – befeuert durch die Leitzins-Erhöhungen der Europäischen Zentralbank (EZB) – zu einem neuen Höhenflug an und markierten Ende Oktober 2022 ein Elfjahreshoch, um anschließend einen Seitwärtstrend auszubilden, der am 29. September 2023 nach oben durchbrochen wurde.

Biallo-Baugeld-Index: Entwicklung der Bauzinsen für zehnjährige Darlehen (Vier-Jahres-Chart)

 

Experten-Prognose: Wie werden sich die Bauzinsen 2023 entwickeln?

Wir haben zur Jahresmitte 14 große Kreditinstitute und Kreditvermittler befragt, wie sie die weitere Entwicklung der Bauzinsen und Immobilienpreise einschätzen. Zum Betrachtungszeitpunkt notierte der Biallo-Baugeld-Index für zehnjährige Bauzinanzierungen bei rund 3,80 Prozent. Die überwiegende Mehrheit, nämlich neun von 14 Experten, rechneten bis Jahresende mit einer anhaltenden Seitwärtsentwicklung. Die Hypovereinsbank (HVB), die ING und die Sparda-Bank Hessen sowie die Kreditvermittler Hüttig & Rompf und Dr. Klein gingen dagegen von (leicht) steigende Zinsen. Mit sinkende Zinsen hatte keiner gerechnet. Bei den Immobilienpreisen gehen nahezu alle Experten davon aus, dass sich die Preiskorrektur bis 2024 fortsetzen wird.

► Die detaillierten Prognosen zu den Bauzinsen, Immobilienpreisen und Mieten erhalten Sie mit unserem kostenlosen PDF-Download

Die wichtigsten Kernaussagen zur Zinsentwicklung im zweiten Halbjahr 2023 im Überblick

1822 Direkt:
„Die Bauzinsen werden sich voraussichtlich weiterhin in einem Korridor zwischen 3,5 und 4,5 Prozent bewegen.“

BBBank:
„Wir gehen in unserer Prognose für das zweite Halbjahr von einer Seitwärtsbewegung aus.

Commerzbank:
„Wir gehen davon aus, dass sich dieser Seitwärtstrend im zweiten Halbjahr fortsetzt und die Bauzinsen sich auf diesem Niveau einpendeln werden.“

Debeka:
„Wir gehen davon aus, dass sich die Zinsen auch in der zweiten Jahreshälfte in etwa auf dem Niveau bewegen werden, auf dem sie sich aktuell befinden“

Deutsche Bank:
„Unsere Volkswirte von db research erwarten für das Jahresende 2023 weiterhin Hypothekenzinsen, die bei 3,6 Prozent liegen.“

DKB:
„Im zweiten Halbjahr erwarten wir grundsätzlich eine Seitwärtsbewegung bei den Bauzinsen, vor allem im Bereich der 10-jährigen Zinsbindungen.“

Dr. Klein:
„Wenn die Inflationserwartung für das kommende Jahr auf einem höheren Niveau bleibt, als es aktuelle Prognosen vorhersagen, wird die Geldpolitik im Herbst restriktiv bleiben. Die Folge wäre ein leichter Anstieg der Bauzinsen.“

Hüttig & Rompf:
„In diesem Jahr (ist) eher noch mit einer Verschärfung als mit einer Entspannung bei den Bauzinsen zu rechnen.“

Hypovereinsbank:
„Wir schließen einen weiteren Konditionsschritt nach oben durch die EZB in den kommenden Wochen und Monaten nicht aus, so dass sich das allgemeine Zinsniveau auf der aktuellen Höhe mit leicht steigender Tendenz zum Jahresende hin entwickelt.“

ING:
„Wir gehen davon aus, dass im zweiten Halbjahr weitere Zinserhöhungen von der EZB anstehen. Diese Zinsschritte fallen aber aus heutiger Sicht moderat aus, so dass die weitere Erhöhung übersichtlich bleibt.“

PSD Bank Nürnberg:
„Der Seitwärtstrend wird sich im zweiten Halbjahr fortsetzen, wir rechnen nur noch mit leichten Zinsanstiegen, die gegebenenfalls zum Jahresende wieder leicht fallen.“

PSD Bank RheinNeckarSaar:
„Derzeit rechnen wir nicht mit einem nennenswerten Rückgang der Bauzinsen im zweiten Halbjahr.“

Sparda-Bank Hessen:
„Der Anstieg der Baufinanzierungszinsen hat sich im Vergleich zu 2022 verlangsamt. Weitere Steigerungen können allerdings erwartet werden.“

Sparda-Bank West:
Sollte sich die Marktsituation ähnlich wie aktuell darstellen, rechne ich nicht mit weiter starken Steigerungen, sondern eher mit einer Seitwärtsbewegung mit vielleicht kleineren Schwankungen.

Wie die Allianz die weitere Entwicklung der Zinsen, Immobilienpreise und Mieten einschätzt, lesen Sie im Interview mit Stefan Kohler, Leiter Allianz Baufinanzierung.

Sollte man sich jetzt die aktuellen Bauzinsen sichern? 

Wenn Ihre Baufinanzierung in den nächsten Monaten ausläuft, können Sie sich das aktuelle Zinsniveau für die Anschlussfinanzierung sichern und somit gegen weiter steigende Zinsen schützen. Manche Kreditinstitute verzichten bis zu zwölf Monate auf Bereitstellungszinsen. Beim Neubau sind wegen der aktuellen Lieferengpässe sogar bis zu 24 Monate als bereitstellungszinsfreie Zeit möglich, etwa bei der BBBank oder der PSD Bank Nürnberg

Wer längerfristig auf Nummer sicher gehen will, kann ein sogenanntes Forward-Darlehen abschließen. Damit können Sie die Zinsen für die Zukunft festschreiben, auch wenn die Anschlussfinanzierung erst in ein paar Jahren ansteht. Je nach Bank ist ein Forward-Darlehen bis zu 60 Monate im Voraus möglich, wie etwa bei der ING oder der Commerzbank. Die weite Vorlaufzeit hat allerdings ihren Preis. Denn für jeden Monat im Voraus fällt ein kleiner Zinsaufschlag von zum Beispiel 0,015 oder 0,025 Prozentpunkten an. Daher sollten Sie bei einem Forward-Darlehen immer gut durchrechnen.

Interessant: Die Mehrheit der von uns befragten Baufinanzierungsspezialisten spricht in der jetzigen Zinssituation keine explizite Empfehlung für ein Forward-Darlehen aus. Die Entscheidung für oder gegen ein solches Darlehen hänge vom Sicherheitsbedürfnis der Kundinnen und Kunden ab, so der Tenor. Je nach individueller Situation könne diese Möglichkeit in Erwägung gezogen oder zumindest geprüft werden.

Biallo-Tipp:

Auch eine  Anschlussfinanzierung mit einem Bausparvertrag kann sinnvoll sein. Denn mit einem  Bausparvertrag können Immobilienbesitzer ihre Anschlussfinanzierung ebenfalls langfristig planen und sich günstige Darlehenszinsen sichern. Und das sogar für einen längeren Zeitraum als mit einem Forward-Darlehen. Außerdem können manche Immobilieneigentümer von  staatlichen Bausparförderungen profitieren.
 

Entwicklung der Bauzinsen im historischen Vergleich

Im Zuge der Null- und Negativzinspolitik der EZB sind die Bauzinsen in den vergangenen Jahren deutlich in den Keller gerutscht. Anfang der 1980er-Jahre kostete eine Baufinanzierung noch zehn Prozent und mehr. Anfang 2011 waren es im Schnitt nur noch um die vier Prozent. Mitte 2019 fiel der Biallo-Baugeld-Index zum ersten Mal unter die Ein-Prozent-Marke, als die EZB die geldpolitischen Zügel weiter lockerte. Im vergangenen Jahr schließlich wurde der langfristige Abwärtstrend nach oben durchbrochen.

15-Jahres-Chart der Bauzinsen für zehnjährige Darlehen

 

Baufinanzierung berechnen und die besten Bauzinsen finden

Eine Immobilienfinanzierung sollte gut geplant sein. Wie hoch die Darlehenssumme bei den persönlichen finanziellen Voraussetzungen überhaupt ausfallen könnte, welche monatliche Belastung dies bedeuten würde und welche Restschuld am Ende der Laufzeit übrig wäre – all dies können Sie mit dem Baufinanzierungsrechner von biallo.de berechnen.

Im nächsten Schritt heißt es gründlich vergleichen, denn es gibt erhebliche Unterschiede zwischen den Anbietern. Unser Baufinanzierung-Vergleich hilft Ihnen dabei, die besten Bauzinsen zu finden. Das lohnt sich. Ein Zinsunterschied von nur wenigen Zehntelprozent mag auf den ersten Blick unerheblich wirken. Über die Jahre hinweg macht er sich aber finanziell deutlich bemerkbar.

Beispiel: 200.000 Euro Kreditbedarf, 15 Jahre Laufzeit, 3,5 Prozent Anfangstilgung, 60 Prozent Beleihung. Angenommen, eine Bank verlangt einen Sollzins in Höhe von 3,00 Prozent pro Jahr. Kreditnehmer müssen eine monatliche Rate von rund 1.080 Euro zahlen. Am Ende der Laufzeit hätte der Kredit rund knapp 63.000 Euro Zinskosten verursacht, die Restschuld läge bei rund 68.000 Euro. 

Verlangt der Baufinanzierer einen halben Prozentpunkt mehr, nämlich 3,50 Prozent Sollzins, beträgt die Rate bereits knapp 1.170 Euro, also fast 100 Euro mehr. Die Zinskosten liegen am Ende der Laufzeit bei rund 72.000 Euro. Die Restschuld beträgt allerdings nur noch 62.000 Euro. 

Die aktuellen Schlusslichter im Biallo-Baufinanzierungs-Vergleich erheben knapp fünf Prozent Sollzins. Die Monatsrate liegt folglich bei gut 1.400 Euro – mit Zinskosten von mehr als 98.000 Euro und einer Restschuld von knapp 45.000 Euro. Im Vergleich zum ersten Angebot hätten Sie gut 35.000 Euro mehr Zinsen bezahlt, allerdings auch knapp 23.000 Euro mehr getilgt. Macht unterm Strich einen Kostenunterschied von knapp 13.000 Euro. Mit unserem Angebotsvergleich können Sie ganz einfach mehrere Angebote gegenüberstellen und miteinander vergleichen. 

Fest oder flexibel, aber immer mit Top-Zinsen von bis zu 4,15 Prozent

Für Zins-Hopping ist Ihre Zeit zu wertvoll? Sie wollen sich attraktive Renditen lieber über einen längeren Zeitraum sichern? Ab einer Mindestanlage von 5.000 Euro bietet die italienische CA Auto Bank S.p.A. ein Festgeld für beispielsweise 36 Monate mit aktuell 4,15 Prozent*. Doch das ist nicht alles: Mit der Variante Festgeld Plus und der Laufzeit von 48 Monaten haben Sie die Möglichkeit, Ihr Festgeldkonto jederzeit mit einer Frist von 32 Tagen vorzeitig zu kündigen*. Damit können Sie sich einen flexiblen Zugriff auf Ihr bisher Erspartes sichern. Überzeugen Sie sich!


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So berechnen sich die Bauzinsen

Welcher Kreditzins final im Kreditvertrag steht, hängt von beeinflussbaren und unbeeinflussbaren Faktoren ab.

Wovon die Höhe der Bauzinsen abhängt

Wie sich die Höhe der Bauzinsen entwickelt, hängt von einer Vielzahl an Faktoren ab. Die Renditen auf dem Pfandbriefmarkt sind ein wichtiger Gradmesser für die Bauzinsen. Je mehr Zinsen die Bank für die Refinanzierung ihres Kreditgeschäfts berappen muss, desto höher fallen auch die Bauzinsen aus.

Benchmark für Pfandbriefe sind wiederum zehnjährige Bundesanleihen. Fliehen Anleger wie beispielsweise beim Corona-Schock im Frühjahr 2020 in sichere Häfen, zu denen auch die zehnjährigen Bundesanleihen zählen, so sinken die Renditen der Anleihen und in Folge die Renditen der Pfandbriefe und die Bauzinsen. Dass wiederum Anleger auf sichere Anlagen setzen, dafür kann es viele verschiedene Gründe geben. 

Von Frühjahr 2019 bis Anfang 2022 notierten die Renditen zehnjähriger Bundesanleihen kontinuierlich im negativen Bereich. Im Februar 2022 wurde die Trendwende eingeläutet. Derzeit rentieren zehnjährige Hypothekenfandbriefe auf einem Zwölfjahreshoch bei 3,67 Prozent (Stand: 28. September 2023). 

So kann man die Höhe der Bauzinsen beeinflussen

Auf das allgemeine Zinsniveau haben Anleger keinen Einfluss. Es gibt aber sehr wohl Stellschrauben, mit denen sie die Zinsen ihrer individuellen Baufinanzierung beeinflussen können. Eine Rolle dabei spielen:   

Die wichtigsten Einflussfaktoren für die Baufinanzierungszinsen im Detail:

Kreditbedarf und Beleihungsgrenze

Maßgeblich für die Höhe der Zinsen bei der Baufinanzierung ist natürlich zuerst einmal der Kreditbedarf. Also die Frage, wie hoch das Darlehen nach Einsatz des Eigenkapitals überhaupt sein muss. Jede Bank oder Sparkasse legt für sich den sogenannten Beleihungswert fest. Dabei macht sie einen Sicherheitsabschlag von zehn bis 30 Prozent zum Marktwert der Immobilie.

Hintergrund dieses Vorgehens

Die Bank sichert sich für den Fall ab, dass der Kreditnehmer seine laufenden Zins- und Tilgungszahlungen nicht mehr erfüllen kann und sie die Immobilie verkaufen oder versteigern muss. Der Abschlag auf den Marktwert gibt ihr die Gewissheit, in diesem Fall das gesamte Darlehen zurückzuerhalten.

Einfluss der Beleihungsgrenze

Neben dem Beleihungswert hat vor allem die Beleihungsgrenze einen wichtigen Einfluss auf die Kreditkosten bei der Baufinanzierung. Sie kann wiederum zwischen 40 und 80 Prozent des errechneten Beleihungswertes liegen und ist der Wert, den der Kreditnehmer letzten Endes erhält. Eine 100-Prozent-Finanzierung kommt bei Banken nur sehr selten vor und ist an Bedingungen wie ein sehr hohes Einkommen und zusätzliche Sicherheiten geknüpft. 

In den einzelnen Branchen gelten üblicherweise folgende Beleihungsgrenzen: 

  • Volks- und Raiffeisenbanken, Geschäftsbanken: 80 Prozent 
  • Hypothekenbanken: 60 bis 65 Prozent 
  • Lebensversicherungen: 40 Prozent

Die Beleihungsgrenze reduziert die Kredithöhe noch einmal, nachdem der Beleihungswert ja schon unterhalb des Marktwertes der Immobilie liegt. Dadurch entsteht für den Kreditnehmer in der Regel ein noch höherer Finanzierungsbedarf. 

Das bedeutet: Die Höhe der Beleihungsgrenze entscheidet im Endeffekt, wie viel Eigenkapital Sie aufwenden müssen. Die Faustregel dabei lautet: Je geringer die Beleihungsgrenze, desto niedriger die Zinsen. Wenn die Beleihungsgrenze nämlich nur bei 60 Prozent liegt, müssen Sie entsprechend mehr Eigenkapital aufbringen. Und das wird von den Banken natürlich honoriert. Denn Eigenkapital stellt eine Sicherheit für die Banken dar.

Unterschied zwischen Beleihungsgrenze und Beleihungsauslauf

Neben Beleihungsgrenze und Beleihungswert ist bei einer Baufinanzierung auch vom sogenannten Beleihungsauslauf die Rede. Während die Beleihungsgrenze die maximale Beleihung der Immobilie definiert, drückt der Beleihungsauslauf das prozentuale Verhältnis zwischen Ihrem Darlehen und dem Beleihungswert aus. Ein Beleihungsauslauf von 40 Prozent bedeutet somit, dass 40 Prozent des Beleihungswertes als Darlehen aufgenommen werden. Grundsätzlich gilt: Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto niedriger fallen die Zinsen aus. 

Einfluss von Laufzeit und Zinsbindung auf die Bauzinsen

Auch die Laufzeit des Darlehens und die jeweilige Zinsbindung haben einen Einfluss auf die Höhe der Zinsen. Bei der Laufzeit liegt der Einfluss auf der Hand: Je länger die Bank Ihnen das Geld "leiht" beziehungsweise je länger Sie brauchen, bis Sie das Darlehen komplett getilgt haben, desto höher fallen die Zinsen aus. Denn bei einer kurzen Laufzeit hat die Bank ihr Geld ja schneller wieder zur Verfügung. Wenn Sie also über ein hohes Gehalt verfügen, lohnt es sich, die Tilgungsraten hoch anzusetzen. Je schneller Sie aus dem Kredit wieder draußen sind, desto besser.

Was die Zinsbindung betrifft, wird aktuell empfohlen, diese möglichst lang zu wählen. Denn aktuell sind die Zinsen noch relativ niedrig. Je länger Sie das aktuelle Zinsniveau also für Ihre Baufinanzierung halten können, desto besser. Allerdings steigt mit der Zinsbindung der Zinssatz an.

Zuweilen kombinieren Immobilienkäufer auch Kredite mit unterschiedlicher Zinsbindung. Lesen Sie hierzu: Darlehen mit unterschiedlicher Laufzeit - Nicht nur der Mischzins zählt.

Bonität und Sicherheiten

Bei einer Baufinanzierung haben natürlich auch die Bonität des Kreditnehmers und weitere Sicherheiten einen Einfluss auf die Höhe der Zinsen. 

Ihr Schufa-Score, Einkommensnachweise und weitere Sicherheiten verleihen der Bank ein Bild darüber, wie kreditwürdig Sie sind. Hier gilt die Faustregel: Je besser Ihre Bonität und je mehr Sicherheiten Sie zusätzlich einbringen können, desto geringer fällt der Zinssatz für die Baufinanzierung aus.

Wie können Sie Ihre Bonität verbessern? 

Ihre Bonität können Sie auf unterschiedliche Weise verbessern. Zum Beispiel, indem Sie laufende Kleinfinanzierungen – wie Handys oder andere Elektrogeräte – tilgen. Außerdem können Sie eine weitere Person mit in den Vertrag nehmen oder nach einer Bürgschaft fragen.

 

Warum Sie den Angaben auf biallo.de vertrauen können 

Seit 2001 informiert biallo.de Verbraucher rund um das Thema private Finanzen. Mit zahlreichen Artikeln, Vergleichen und Rechentools sind wir Experten auf dem Gebiet der Baufinanzierung. Sie erfahren die tagesaktuellen Bauzinsen bei Annuitätendarlehen, Volltilgerdarlehen und Forwarddarlehen.

Beispiel Annuitätendarlehen: Hier finden Sie die Bauzinsen von mehr als 30 Anbietern im Vergleich. Von diesem umfangreichen Datenbestand profitieren nicht nur die Leserinnen und Leser auf biallo.de. Zahlreiche Tageszeitungen deutschlandweit drucken regelmäßig Vergleichstabellen auf Basis der von biallo.de erhobenen Daten. Beispiele sind Hessische/Niedersächsische Allgemeine, Westdeutsche Zeitung, Münchner Merkur, Darmstädter Echo, Südkurier, Neue Osnabrücker Zeitung und Sächsische Zeitung. 

Wie wir die Bauzinsen ermitteln

Die Zinssätze basieren auf den Angaben der Banken, Versicherungen und Finanzmakler. Diese melden uns fortlaufend ihre Konditionen, die wir tagesaktuell einpflegen. Dabei handelt es sich um die nominalen und effektiven Zinssätze bei unterschiedlichen Laufzeiten und Beleihungsausläufen, aber auch um diverse Rahmenbedingungen – zum Beispiel, ob kostenfreie Sondertilgungen möglich sind, wie lange die Zeit ist, in der keine Bereitstellungszinsen anfallen, und ob und zu welchen Bedingungen Tilgungssatzwechsel möglich sind. 

 

Die wichtigsten Fragen und Antworten zum Thema Baufinanzierungszinsen

Was sind Bauzinsen?

Wer eine Immobilie kauft oder baut, muss dafür in aller Regel einen Kredit aufnehmen. Hierfür fallen Kreditzinsen an, die auch als Bauzinsen bezeichnet werden. Je höher die Bauzinsen ausfallen, desto mehr kostet das Darlehen.

Was beeinflusst die Bauzinsen?

Wie hoch die Bauzinsen ausfallen, hängt vom allgemeinen Zinsniveau, der Laufzeit, der Beleihungsgrenze, dem Kreditbedarf, der Bonität und Sicherheit ab. Wer sich das aktuell – trotz zuletzt gestiegener Zinsen – noch niedrige Zinsniveau langfristig sichern möchte und eine lange Laufzeit vereinbart, zahlt dafür zumeist etwas höhere Bauzinsen als für eine kurze Laufzeit. Hat der Bauherr wenig Eigenkapital und muss einen entsprechend hohen Kredit aufnehmen, kann auch das die Zinsen steigen lassen.

Wie hoch sind die Bauzinsen?

Aktuell fallen die Bauzinsen niedrig aus - wenn auch der historische Tiefstand vorüber ist. Der  Biallo-Index zeigt Ihnen tagesaktuell, wie hoch die durchschnittlichen Bauzinsen sind. Mit dem  Biallo-Baufinanzierungsvergleich finden Sie ganz einfach attraktive Angebote.

Wie lange sollte ich die Bauzinsen festschreiben?

In der aktuellen Phase vergleichsweise niedriger Zinsen empfiehlt es sich, die Bauzinsen lange festzuschreiben, also mindestens zehn Jahre, besser 15 oder 20 Jahre. Wermutstropfen: Bei längeren Laufzeiten fallen die Zinsen etwas höher aus als bei kurzen. Dafür erkaufen sich angehende Immobilienbesitzer allerdings Planungssicherheit.

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Über den Autor Sebastian Schick

nach seinem Studium für das Lehramt an Gymnasien mit der Fächerkombination Deutsch/Latein/Geschichte in Würzburg und Berlin entschied sich Sebastian Schick für den Journalismus. 2005 absolvierte er die Ausbildung zum Rundfunkjournalisten an der Akademie für Neue Medien in Kulmbach. Direkt im Anschluss volontierte er beim Deutschen Anleger Fernsehen (DAF), wo er sich in seiner zehnjährigen Laufbahn ein umfangreiches Fachwissen zum Thema Geldanlage und Börse aneignete. 2014 baute er in Kooperation mit dem Kurier Medienhaus als Chefredakteur und Moderator den österreichischen TV-Sender DAF-Austria mit auf. 2016 wechselte er zur Biallo & Team GmbH und übernahm Mitte 2017 die Redaktionsleitung. 

Co-Autoren:
  Sabina Hoerder
  Kevin Schwarzinger
  Horst Biallo
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