So profitieren Sie von der Sondertilgung

Bei der Wahl der richtigen Baufinanzierung sollten Sie auch berücksichtigen, ob Sondertilgungen möglich sind. Denn mit außerplanmäßigen Zahlungen senken Sie deutlich schneller Ihre Schulden. Bei Niedrigzinsen sind Sondertilgungen eine sehr rentable Anlageform.

Sondertilgung: Kredit schneller zurückzahlen – Zinsen sparen

Sie wollen Ihr 13. Monatsgehalt nutzen, um einen Kredit schneller als geplant zurückzuzahlen? Also über die geplanten monatlichen Raten hinaus? Mithilfe einer solchen Sondertilgung sind Sie Ihre Schulden schneller los und sparen ordentlich Zinsen.

Bei Bausparkassen sind derartige Sondertilgungen während der Darlehensphase jederzeit möglich, bei anderen Kreditinstituten nur mit deren Zustimmung beziehungsweise mit einer entsprechenden Vereinbarung im Darlehensvertrag. Fehlt eine solche Vereinbarung, werden Banken und Sparkassen das nicht zulassen. Wenn Sie nicht sicher sind, ob bei Ihrem Darlehen Sondertilgungen möglich sind, schauen Sie in Ihrem Vertrag nach. Sie können auch versuchen, dies nachträglich zu vereinbaren. Das ist aber oft schwierig.

Über Sondertilgungen erzielen Kreditnehmer einen doppelten Effekt: Das Darlehen lässt sich schneller zurückzahlen und der Kreditnehmer zahlt unter dem Strich weniger Zinsen für den Kredit.

Wie funktioniert eine Sondertilgung?

Bei einem Annuitätendarlehen zahlen Kreditnehmer über die festgelegte Laufzeit jeden Monat gleich hohe Raten aus Zins und Tilgung. Nimmt nun ein Kreditnehmer Sondertilgungen vor, überweist er einen bestimmten Geldbetrag zusätzlich zu der monatlichen Tilgungszahlung an die Bank. Die Restschuld sinkt in größerem Umfang, somit verringert sich auch die nächste Zinsleistung stärker und die Tilgung steigt entsprechend. Dies wirkt sich langfristig aus – abhängig davon, wie hoch die Sondertilgungen ausfallen und wie oft und wann sie getätigt werden.

Sondertilgung beim Immobilienkredit: Welche Modelle gibt es?

Hinsichtlich der Sondertilgung gibt es bei einer Baufinanzierung drei verschiedene Varianten:

Baufinanzierung ohne Sondertilgung

Zahlreiche Anbieter offerieren keine Sondertilgung. Wenn Sie später doch eine Sondertilgung leisten wollen, wird das Geldhaus Ihnen die Sonderzahlung verweigern.

Baufinanzierung mit kostenpflichtiger Sondertilgung

Manche Anbieter verlangen für die Möglichkeit einer Sondertilgung einen Zinsaufschlag. Dieser verteuert unter Umständen das Darlehen so sehr, dass sich der Einschluss oft nicht lohnt.

Baufinanzierung mit kostenloser Sondertilgung

Es gibt auch einige Anbieter, die eine kostenlose Sondertilgung ermöglichen. Allerdings sind die Kosten manchmal bereits in einem höheren Sollzins einkalkuliert. Andere Finanzierer bieten jedoch sowohl einen günstigen Sollzinssatz als auch zusätzlich eine kostenlose Sondertilgungsmöglichkeit an.

• Biallo-Tipp: Welche Banken kostenfreie Sondertilgungen bei der Immobilienfinanzierung anbieten, verrät Ihnen unserer Baufinanzierung-Vergleich.

Höhe der Sondertilgung

Häufig erlauben Banken, pro Jahr bis zu fünf Prozent der anfänglichen Darlehenssumme außerplanmäßig zu tilgen, manche gestatten einem auch Sondertilgungen bis zu zehn Prozent. In anderen Fällen sind bestimmte Höchstbeträge vorgegeben etwa 5.000 oder 10.000 Euro pro Jahr. Es empfiehlt sich eher, die Sondertilgung als Prozentsatz festzulegen. So sichern Sie sich einen flexiblen Tilgungsspielraum. Der Rahmen für die Sondertilgung richtet sich nämlich nach der anfänglichen Darlehenssumme. Steigt der Kreditbetrag, erhöht sich automatisch die mögliche Tilgungsleistung.

Als Faustregel gilt: Je größer das Sondertilgungsrecht, desto besser. Achten Sie bereits bei Vertragsabschluss auf die Höhe der Sondertilgungsoption, denn nachverhandeln ist später kaum mehr möglich.

Wann ist eine Sondertilgung sinnvoll?

In der folgenden Beispielrechnung stellen wir die drei verschiedenen Sondertilgungsoptionen gegenüber und zeigen Ihnen, wie die unterschiedlichen Varianten das jeweilige Darlehen beeinflussen. Zusätzlich zeigen wir eine vierte Möglichkeit, in welcher ein Darlehen mit kostenpflichtiger Sondertilgung vereinbart wurde, aber später nicht genutzt wird. So sehen Sie einerseits, wie sich der Zinsaufschlag auf die Gesamtkosten auswirkt und andererseits haben Sie einen Vergleich, wie viel Ersparnis Ihnen die Sondertilgung bringen kann.

Beispielrechungen: Sondertilgungsrecht nutzen und Geld sparen

Unsere Beispielrechnungen für Darlehen mit und ohne Sondertilgung – mit und ohne Zinsaufschlag – verdeutlichen, wie Sie bares Geld sparen können, wenn Sie während der Darlehens-Laufzeit von Ihrem Sondertilgungsrecht Gebrauch machen.

Angaben: 200.000 Euro Darlehenssumme, 15 Jahre Zinsbindungsfrist, zwei Prozent Anfangstilgung, 3,0 bzw. 3,2 Prozent Sollzins.

Quelle: Tilgungsrechner biallo.de.

Kostet den Kreditnehmer das Beispieldarlehen mit Sondertilgungsoption 0,2 Prozentpunkte mehr an Zinsen, zahlt er in den ersten 15 Jahren 4.493,14 Euro mehr, als wenn er keine Sondertilgungsoption vereinbart hätte. Auch wenn der Kreditnehmer die Sondertilgung nutzen würde, sollte er regelmäßig recht hohe Sondertilgungen leisten, damit ihm die Option einen Vorteil verschafft.

Tilgt er jährlich 2.500 Euro zusätzlich, würde er in den ersten 15 Jahren trotz des Aufpreises für die Sondertilgungsoption 1.416,45 Euro an Zinskosten sparen. Die Darlehenslaufzeit bis zur kompletten Tilgung würde um fast fünf Jahre sinken. 

Die größte Zinsersparnis besteht aber, wenn Sie ein kostenloses Sondertilgungsrecht regelmäßig nutzen. Beim oben genannten Beispieldarlehen spart der Kreditnehmer durch jährliche Sondertilgung von 2.500 Euro allein in den ersten 15 Jahren rund 5.500 Euro an Zinsen – und ist deutlich schneller schuldenfrei. Kreditnehmer sollten sich entsprechend im Vorfeld Gedanken machen, ob sie tatsächlich in der Lage sein werden, Sondertilgungen zu leisten. Wenn ja, lohnt es sich, nach einem Kredit mit kostenloser Sondertilgungsoption Ausschau zu halten. 

Wann ist der richtige Zeitpunkt für die Sondertilgung?

Wer eine Sondertilgung nutzen möchte, sollte auch darauf achten, wann er die Sonderzahlung leisten will. Dabei gilt: je früher, desto besser. Denn die Sonderzahlung senkt unmittelbar die verbleibende Restschuld. Sie zahlen bei einem Annuitätendarlehen zwar weiterhin die gleichbleibende – aus Zins- und Tilgungsanteil bestehende – Monatsrate. Bei gesunkener Restschuld fällt jedoch der Zinsanteil niedriger aus, der Tilgungsanteil steigt. Die Folge: Die Zinskosten insgesamt und die Kreditlaufzeit sinken. Je früher die Sondertilgungen stattfinden, desto mehr wirkt sich dieser Effekt aus.  

• Biallo-Tipp: Prüfen Sie, ob bei Ihrem Darlehen Sondertilgungen einmal oder mehrmals jährlich möglich sind und bis zu welchem Zeitpunkt diese eingehen müssen.

Hinweis: Wie Arbeitnehmer von Gehaltszulagen und steuerfreien Zuwendungen profitieren können, erläutert Ihnen ein weiterer Ratgeber von uns.

Welche Banken bieten kostenlose Sondertilgungsmöglichkeiten?

Die folgende Tabelle gibt Ihnen eine Übersicht, bei welchen banken Sie von kostenlosen Sondertilgungsmöglichkeiten bei der Baufinanzierung profitieren können:

Quelle: Baufinanzierungs-Vergleich von biallo.de, Angebote von Banken. Auch Finanzmakler bieten zum Teil kostenlose Sondertilgungsoptionen, vgl. Baufinanzierungs-Vergleich / Stand: 29.8.2022 / Angaben ohne Gewähr.

Sondertilgung berechnen: Nutzen Sie unseren Tilgungsrechner!

Wie hoch für Sie der Effekt von Sondertilgungen beim eigenen Darlehen ist, können Sie einfach über unseren Tilgungsrechner abfragen. Berechnen Sie, wie sich Sondertilgungen unterschiedlicher Höhe auf Ihre Finanzierungskosten und die Laufzeit auswirken. Sie können sich auch einen kostenlosen Tilgungsplan im PDF-Format herunterladen, anhand dessen Sie Monat für Monat nachvollziehen können, wie sich Zins, Tilgung und Restschuld entwickeln.

KfW-Darlehen und Sondertilgung

Die KfW Förderbank unterstützt Immobilienkäufer, Bauherren und Modernisierer mit preiswerten Darlehen und Zuschüssen. Was viele nicht wissen: Bei KfW-Darlehen sind Sondertilgungen oft nicht möglich. Beim beliebten Wohneigentumsprogramm (Nr. 124) verweigert die staatliche Förderbank Extrazahlungen. Lediglich die vorzeitige Rückzahlung des Darlehens auf einen Schlag ist erlaubt, allerdings berechnet die KfW in diesem Fall eine Vorfälligkeitsentschädigung. Das Gleiche gilt für die Programme 159 (altersgerecht Umbauen, Beseitigung von Hochwasserschäden) und die Bundesförderung für Effiziente Gebäude (261) sowohl für energieeffizientes Bauen als auch für energieeffizientes Sanieren.

Alternative zur Sondertilgung: Immobilienkredit Nach zehn Jahren kündigen

Alternativ zu Sondertilgungen können Sie als Kreditnehmer auch das gesetzliche Kündigungsrecht bei zehnjähriger Kreditlaufzeit wahrnehmen. Nach zehn Jahren Vertragslaufzeit haben Verbraucher grundsätzlich die Möglichkeit, ihr Darlehen, unter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist, zu kündigen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt in diesem Fall nicht an.

Hätten Sie nach zehn Jahren beispielsweise aufgrund einer Erbschaft eine größere Geldsumme zur Verfügung, könnten Sie Ihr Darlehen kündigen und die durch die Erbschaft reduzierte Darlehenssumme beim gleichen Anbieter neu abschließen oder zu einem günstigeren Anbieter wechseln. Inwieweit sich, falls die Zinssätze inzwischen gestiegen sind, dies lohnen würde, wäre dann genau zu ermitteln.

• Biallo-Tipp: Wann Sie Ihre Baufinanzierung kostenlos kündigen können, verrät Ihnen ein separater Artikel von uns. Zudem haben viele Verbraucher aufgrund fehlerhafter Widerrufsbelehrungen die Möglichkeit, ihren Immobilienkredit-Vertrag zu widerrufen und rückabzuwickeln. Das kann sich bei Verträgen mit hohen Zinsen lohnen.

Häufige Fragen und Antworten zur Sondertilgung