Immobilienfonds - Alternative zum klassischen Immobilieninvestment

Wer sein Vermögen in Immobilien anlegt, investiert in Sachwerte. Nicht jeder allerdings will gleich für viel Geld eine eigene Wohnung oder ein eigenes Haus kaufen. Stattdessen gibt es andere Wege, um auf Immobilien zu setzen. Das können Immobilien-ETFs oder sogenannte Reits sein – also spezielle Immobilienunternehmen. Unter Privatanlegern am beliebtesten sind jedoch Immobilienfonds. Über einen solchen Fonds investieren Sie in einzelne oder auch ganz viele Objekte am Immobilienmarkt. Wir erklären Ihnen, was ein Immobilienfonds ist, wie Sie gute Immobilienfonds erkennen und welche Rendite Sie bei einer Investition in solche Fonds erwarten können.

Was ist ein Immobilienfonds?

Immobilienfonds sammeln Geld von den Anlegern ein und kaufen damit Grundstücke und Gebäude. Wegen höherer Renditeaussichten investieren sie dabei vorrangig in gewerbliche Objekte wie Bürohäuser, Einkaufs- und Logistikzentren oder Hotels. Aber auch Mietshäuser gehören zum Portfolio der Fonds.

In Deutschland müssen Immobilienfonds mindestens 51 Prozent ihres Geldes in die Immobilienanlage stecken. Bis zu 49 Prozent können in Zinsanlagen oder Barreserven fließen. In der Regel halten die Fonds aber einen deutlich höheren Anteil an Immobilienvermögen. Ihre Rendite erwirtschaften die Fonds vor allem mit Miet- und Pachteinkünften. Hinzu kommen Wertsteigerungen der Immobilien: Werden sie verkauft, entstehen daraus Erträge. Unterscheiden lassen sich dabei geschlossene und offene Immobilienfonds.

Geschlossene Immobilienfonds

Solche Fonds investieren meist in ein oder zwei bestimmte Gewerbeobjekte oder Wohnparks. Sie haben eine feste Laufzeit und eine feststehende Investitionssumme. Anleger können sich nur mit vergleichsweise großen Summen beteiligen, häufig ab 10.000 Euro. Ist die Gesamtinvestitionssumme erreicht, wird der Fonds geschlossen. Eine Rückgabe der Fondsanteile vor Ende der Laufzeit ist nur eingeschränkt möglich, und wenn, dann häufig mit Verlusten. Im Normalfall erhalten Anleger ihr Geld zurück, wenn die Fondsgesellschaft nach dem Verkauf der Immobilie den Fonds auflöst.

Das Kapital in einem geschlossenen Immobilienfonds ist meist zehn bis zwanzig Jahre gebunden. Gewinne erzielen Anleger durch regelmäßige Ertragsausschüttungen. Da geschlossene Fonds oft nur in ein Objekt investieren, ist damit ein vergleichsweise hohes Risiko verbunden. Sie eignen sich daher vor allem für erfahrene und risikobereite Anleger, die auch die Erfolgschancen der Projekte bewerten können.

Offene Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds können unbegrenzt Fondsgelder einsammeln und damit eine beliebige Anzahl an Objekten und Grundstücken erwerben. Diese breite Streuung des Geldes reduziert das Risiko für die Anleger. Da die Fonds offen sind, werden die Fondsanteile täglich gehandelt – wie bei herkömmlichen Fonds. Als Anleger können Sie daher nach Ablauf bestimmter Haltefristen jederzeit Anteile kaufen und verkaufen. Die Laufzeit eines offenen Immobilienfonds ist unbegrenzt.

Eine Beteiligung an einem solchen Fonds ist schon ab geringen Einstiegssummen von 50 oder 100 Euro möglich. Viele Fonds ermöglichen auch Sparpläne. Offene Immobilienfonds werden daher vor allem von Privatanlegern zur Geldanlage genutzt. Deswegen beziehen wir uns in diesem Artikel auch vor allem auf offene Immobilienfonds.

Chancen und Risiken von offenen Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds zählen heute wieder zu den wertstabilsten Investmentfonds. Das war nicht immer so. Die Finanz- und Immobilienkrise im Jahr 2008 bescherte Immobilienfonds erhebliche Turbulenzen. Damit sich das nicht wiederholt, hat der Gesetzgeber strengere Spielregeln erlassen. Dazu gehören längere Halte- und Kündigungsfristen. Die Mindesthaltedauer für neu gekaufte Fondsanteile beträgt jetzt zwei Jahre. Gleichzeitig besteht eine einjährige Kündigungsfrist.

Die neuen Spielregeln schränken zwar Ihre Flexibilität ein, die Fonds selbst werden dadurch aber deutlich stabilisiert. Kurzfristige Kündigungswellen, die zur Krise der offenen Immobilienfonds geführt hatten, kann das Fondsmanagement nun besser steuern.
Vorteile von offenen Immobilienfonds

• Geringe Schwankung: Im Gegensatz zu Aktienfonds schwanken offene Immobilienfonds eher moderat. Die Streuung der Fondsgelder auf viele Objekte senkt gleichzeitig das Risiko.

• Einfacher Einstieg: Mit einem offenen Immobilienfonds können Sie sich relativ einfach an vielen Miet- und Gewerbeobjekten im In- und Ausland beteiligen. So nehmen Sie an der Entwicklung des Immobilienmarktes teil.

• Geringer Anlagebetrag: Fondsanteile bekommen Sie schon für kleine Anlagebeträge, häufig ab 100 oder 200 Euro, bei manchen Banken auch schon ab 50 Euro. Auch Fondssparpläne sind möglich – allerdings nur eingeschränkt.

• Sichere Renditechancen: Offene Immobilienfonds bieten keine übermäßig hohe, dafür aber eine stete Wertentwicklung.

Risiken von offenen Immobilienfonds

• Steigende Zinsen: Der Wert einer Immobilie hängt von vielen Faktoren ab – etwa der Vermietungsquote, der Lage oder der Zinsentwicklung. Sie alle können den Immobilienwert negativ beeinflussen. So hat der Zinsanstieg zuletzt die Immobilienpreise zum Teil deutlich gedrückt. Das spüren auch Immobilienfonds.

• Geringe Flexibilität: Die Tatsache, dass Sie Fondsanteile nicht schnell verkaufen können, kann ein Nachteil sein. Schwächelt der Immobilienmarkt und sinkt die Performance des Fonds, lassen sich die Anteile nicht ohne weiteres abstoßen.

Offene Immobilienfonds eignen sich daher auch nicht zur kurzfristigen Spekulation, sondern für eine mehrjährige Haltedauer. Ähnlich wie bei Aktienfonds sollten Sie daher nicht zu einem bestimmten Zeitpunkt auf das Geld aus den Fonds angewiesen sein. Stattdessen sollten Sie Wertverluste auch einmal aussitzen können – zur Not auch einige Jahre.

Und es gibt noch eine weitere Parallele zu Aktienfonds: Ihre Fondsanteile gelten innerhalb der Investmentgesellschaft als Sondervermögen. Sollte die Fondsgesellschaft in Zahlungsschwierigkeiten geraten, stehen daher die Fondsgelder nicht zur Disposition. Die Fondsanteile werden an Sie zurückgegeben und Sie können frei darüber verfügen.

Woran erkenne ich einen guten Immobilienfonds?

Um herauszufinden, welcher der richtige Immobilienfonds für Sie ist, sollten Sie auf einige Kriterien achten. Um Ihnen die Auswahl zu erleichtern, haben wir in einem weiteren Artikel die besten offenen Immobilienfonds zusammengestellt. Generell gilt: Möchten Sie einschätzen, wie es um die Sicherheit und die Anlagechancen eines offenen Immobilienfonds steht, sollten Sie vor allem vier Parameter prüfen:

• Vermietungsquote: Die Vermietungsquote gibt an, wie viel Prozent der Flächen im Bestand des Fonds derzeit vermietet sind – ein Hinweis auf seine Einnahmesituation. Die Vermietungsquote sollte möglichst hoch sein.

• Laufzeit der Mietverträge: Die Restlaufzeit der Mietverträge gibt Aufschluss darüber, wie sicher die Einnahmen sind. Die Laufzeiten sollten möglichst lang sein.

• Liquidität des Fonds: Die Liquiditätsquote zeigt, wie viel Fondsvermögen in bar vorgehalten wird, etwa um schnell in neue Objekte investieren zu können. Sie sollte nicht zu gering sein, damit Anteilsrückgaben jederzeit bedient werden können.

• Verteilung des Immobilienvermögens: Bei der regionalen Verteilung des Immobilienvermögens sollten Sie auf eine breite Streuung auf viele nationale und internationale Grundstücksmärkte achten – das mindert Anlagerisiken. Informationen dazu finden Sie in den Fondsporträts auf den Webseiten der Anbieter und im Fondsprospekt.

In welche Regionen investieren offene Immobilienfonds?

Offene Immobilienfonds lassen sich bei den Regionen grob in drei Anlagekategorien unterscheiden:

• Deutschland
• Europa
• Welt

Reine Deutschlandfonds gibt es nur wenige. Sicherheitsorientierte Anleger sollten auf europäische Immobilienfonds setzen. Damit beteiligen Sie sich an großen gewerblichen Immobilienstandorten in Europa, wie London, Paris oder Frankfurt. Hier sind Währungsrisiken dank des Euros ausgeschlossen. Anders bei international anlegenden Immobilienfonds: Hier beteiligen Sie sich auch an Immobilienstandorten in Hongkong, Singapur oder New York. Dies kann unter Renditegesichtspunkten ein Vorteil sein, es lauern jedoch Währungsrisiken, weil die Mieterträge in Dollar oder Yen anfallen. Internationale Immobilienfonds sind daher auch schwankungsanfälliger als europäische.

Welche Renditen bringen offene Immobilienfonds?

Europäische Immobilienfonds rentieren derzeit mit zwei bis drei Prozent pro Jahr. Angesichts des Booms, den die Immobilienmärkte in den vergangenen Jahren erlebten, ist das nicht üppig. Das Problem: Die hohen Immobilienpreise machten es den Fondsmanagern schwer, lukrative Objekte zu finden. Gleichzeitig setzen viele Anleger mangels Alternativen auch auf Immobilienfonds. Die Fonds sammelten so viel Geld ein, das sie jedoch kaum gewinnbringend anlegen konnten. Das schmälerte die Renditen.

Steigende Zinsen haben die Immobilienpreise nun wieder sinken lassen. Gleichzeitig verteuern sie über höhere Kreditzinsen den Erwerb und den Bau von Immobilien. Experten gehen daher davon aus, dass der große Boom am Immobilienmarkt vorerst vorbei ist. Steigerungen sind künftig dennoch möglich: Gerade in wirtschaftlich schwierigen Zeiten sind Immobilien als stabile Sachanlage gefragt. Langfristig erzielten offene Immobilienfonds im Durchschnitt Renditen zwischen vier Prozent und fünf Prozent.

Welche Kosten fallen bei offenen Immobilienfonds an?

Offene Immobilienfonds sind aktiv gemanagte Fonds. Das bedeutet: Das Fondsmanagement analysiert den Markt und wählt die Objekte aus, in die das Geld der Anleger fließt. Dieses Vorgehen ist mit Kosten verbunden. Wer daher sein Geld in offenen Immobilienfonds anlegt, muss einige Kostenfaktoren einkalkulieren.

• Ausgabeaufschlag: Der hohe Ausgabeaufschlag ist ein Nachteil offener Immobilienfonds. Minimum fünf Prozent müssen Sie beim Kauf berappen, manchmal bis zu sechs Prozent. Das zwingt Investoren, die Papiere über einen längeren Zeitraum zu halten, denn nur so können die Kaufkosten wieder wettgemacht werden.

• Managementgebühr: Die jährlichen Verwaltungskosten liegen zwischen 0,5 bis 1,5 Prozent. Achten Sie auf Fonds mit geringen Kosten, das erhöht die Gewinnchance.

• Depotgebühren: Die Kosten für die Aufbewahrung der Fonds werden zwar nicht vom Fonds erhoben, sind für Fondssparer aber oft unvermeidlich. Die Fondsanteile müssen in einem Depot verwahrt werden. Manche Banken berechnen dafür entweder Pauschalgebühren von 20 bis 40 Euro im Jahr oder volumenabhängige Gebühren von 0,1 bis 0,2 Prozent, in seltenen Fällen auch mehr.

Deutlich niedrigere Kosten als aktiv gemanagte Immobilienfonds haben sogenannte Immobilien-ETFs. Allerdings investieren die börsennotierten Indexfonds nicht direkt in Immobilien oder Grundstücke, sondern in Aktien von Immobiliengesellschaften. Wie das funktioniert, erklären wir Ihnen in einem weiteren Artikel.

Tipp: Kaufen Sie Fondsanteile mit Rabatt, wie sie etwa Direktbanken oder Onlinebroker anbieten. Hier sind oft 50 Prozent Nachlass auf den Ausgabeaufschlag möglich.

Fazit: Für wen sind offene Immobilienfonds geeignet?

Mit Immobilienfonds setzen Anleger auf eine vergleichsweise stabile Sachanlage – ohne gleich selbst eine Immobilie kaufen zu müssen. Für Privatanleger kommen dabei in erster Linie offene Immobilienfonds in Frage: Sie investieren in internationale Gewerbe- und Wohnimmobilien und streuen damit das Risiko für die Anleger vergleichsweise breit. Der Einstieg ist schon mit kleinen Beträgen möglich. Das macht die Fonds für Privatanleger erschwinglich. Auch Sparpläne gibt es.

In den vergangenen Jahren warfen offene Immobilienfonds eher moderate, dafür aber stetige Renditen ab. Das spricht für eine stabile Wertanlage. Anleger sollten aber bedenken, dass auch die Immobilienpreise Schwankungen ausgesetzt sind. Das hat der Zinsanstieg der vergangenen Monate gezeigt: Er hat den Wert etlicher Immobilien deutlich gedrückt. Das bekommen auch die Fonds zu spüren. Wie es am Immobilienmarkt weitergeht, ist offen. So scheint der große Boom vorerst vorbei zu sein. Andererseits sind Immobilien als Geldanlage gerade in unsicheren Zeiten gefragt.

Gute Immobilienfonds können für Anleger daher durchaus einen Blick wert sein. Wenn Sie sich das Betongold ins Depot legen möchten, sollten Sie aber nur einen begrenzten Teil Ihres Geldes in die Anlageklasse stecken. Wir empfehlen einen Portfolio-Anteil von maximal zehn Prozent.